Ing. Vlastimil Chvoštík, EFA

Obecně platí, že výběr mezi nákupem bytu jako fyzická osoba nebo právnická osoba závisí na mnoha faktorech jako jsou cíle investice, daňové záležitosti, finanční situace a rizika.

V následujícím srovnání jsou uvedeny základní rozdíly mezi nákupem bytu jako fyzická osoba nebo jako právnická osoba v České republice z hlediska daní:

1. Daň z příjmů z pronájmu

Fyzická osoba, která pronajímá byt, musí platit daň z příjmu z pronájmu, která se vypočítává jako 15 % z hrubého příjmu z pronájmu. Daní se dle § 9 ZDP. Pokud máte nemovitost v obchodním majetku, tak daníte dle paragrafu 7 ZDP. Právnická osoba však platí daň z příjmu z pronájmu v základní sazbě daně z příjmů, která v roce 2023 činí 19 %. Protože daňová sazba pro právnické osoby je vyšší, tak mohou být daňové náklady vyšší pro právnické osoby.

2. DPH

Pokud fyzická osoba prodává byt, není povinna platit daň z přidané hodnoty (DPH). Na druhé straně, pokud právnická osoba - plátce DPH - prodává byt, musí platit DPH, pokud nebyla prodejní cena nemovitosti osvobozena od DPH. V případě DPH může být výhodnější nakupovat byty jako fyzická osoba. Jestli plánujete rekonstrukci a přemýšlíte o přihlášení jako plátce DPH, tak doporučuji kontaktovat daňového poradce s vaším konkrétním případem. Odpověď nelze paušalizovat.

3. Odpisy

Fyzická osoba může odečíst z pronájmu náklady na údržbu a opravy, ale nemůže odečítat odpisy na byt, pokud nemá byt součástí obchodního majetku. Na druhé straně může právnická osoba odečíst odpisy na byt, což snižuje základ daně z příjmu z pronájmu. Odpisy jsou často významným daňovým zvýhodněním a mohou být výhodnější pro právnické osoby. Ti, kteří platí paušální daň nebo mají paušální výdaje, tak odpisy neuplatňují. A nezapomeňte, že pozemek se neodepisuje nikdy.

4. Daň z převodu nemovitostí

Aktuálně tuto daň nikdo neplatí.

     5. Zdravotní a sociální pojištění

Fyzická osoba neuvádí příjmy z pronájmu do přehledu pro sociální a zdravotní pojištění, takže tyto daně neplatí - pokud je vypočítává a platí jiným způsobem.

Je také důležité vzít v úvahu závazky a rizika, které jsou spojeny s nakupováním bytů jako právnická osoba, jako jsou například zvýšené náklady na účetnictví a správu nemovitosti, nutnost vytváření společnosti a případné riziko firemního bankrotu.

V každém případě byste měli konzultovat své plány s daňovým poradcem, aby vám pomohl rozhodnout se, zda je pro vás výhodnější nakupovat byty jako fyzická osoba nebo jako právnická osoba.