Ing. Vlastimil Chvoštík, EFA

25. 1. 2016

Na první polovinu roku 2016 jsou přichystány legislativní změny, z nichž některé mají lidem hypotéky zjednodušit, avšak jiné je mohou zase zkomplikovat. Podívejme se pro lepší orientaci na změny, abyste si vybrali ve své situaci to nejlepší řešení.

Zákon o úvěru pro spotřebitele má především profesionalizovat trh s půjčkami, ale přináší také nová pravidla pro poskytování hypoték. Klienti by podle něho měli mít nárok jednou za rok splatit 20 % hypotéky bez sankce. Stejně tak by nemělo být předčasné splacení hypotéky pokutováno z důvodu úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka. V současnosti hypoteční banky účtují za předčasné splacení zhruba 5 % ze splácené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace. Evropská komise je toho názoru, že by měly v sankcích uplatnit pouze skutečné náklady, s čímž souhlasí i české Ministerstvo financí. Nově by se tak poplatek za úplné předčasné splacení hypotečního úvěru v době fixace měl značně snížit.

Vzrostou ceny nových bytů?

Zásadní změna čeká už tak všeobecně neoblíbenou daň z nabytí nemovitých věcí, kterou má od dubna 2016 platit výhradně kupující. Dosud tuto daň ve většině případů platil prodávající. Někdy ji ale na základě dohody zaplatil kupující, přičemž druhá strana obchodu vystupovala jako ručitel. Vláda toto ručení aktuálně ruší, s cílem zjednodušit a zpřehlednit pravidla. Jednoznačné vymezení nabyvatele jako poplatníka daně podle ní odpovídá koncepci většiny evropských zemí.

Výše daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % z kupní ceny (případně z úředně určené nabývací hodnoty). Co z toho vyplývá? Pokud plánujte koupi bytu, počítejte s tím, že od dubna 2016 zaplatíte státu daň vy jako kupující (například z částky 1 000 000 Kč to bude 40 000 Kč).

Odborníci z realitního trhu tuto změnu kritizují, protože prý povede ke zdražení nových bytů. Upozorňují také na to, že v případě hypotečních úvěrů se s velkou pravděpodobností zvýší zátěž na vlastní zdroje kupujícího o 4 % (k obvyklým 10 – 20 %). Že by o tato 4 % zlevnil prodávající, jak předpokládá Ministerstvo financí, silně pochybují.

O co se zajímat při žádosti o hypotéku

V současnosti přejí nízké úrokové sazby úvěrům, a tak je ideální čas na pořízení nemovitosti pro osobní účely i podnikání. Navíc je možné, že některé banky sníží své poplatky za předčasné splacení hypotéky už nyní v rámci konkurenčního boje.

Pokud si chcete vzít hypotéku, určitě se zajímejte o RPSN (roční procentní sazbu nákladů) a poplatky za předčasné splacení. Tyto ukazatele budou muset banky ostatně už brzy zveřejňovat. Evropská unie si přeje, aby bylo jejich konání přehlednější a spotřebitelé mohli lépe vyhodnocovat výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaných úvěrů.

Mnoho klientů „slyší“ na supernízké úrokové sazby hypoték. Avšak pozor na ně, často jsou pouze marketingovým nástrojem, který vás má přilákat. Banky zohledňují řadu individuálních ukazatelů (bonitu klienta, poměr požadovaného úvěru k odhadní ceně nemovitosti…) a nakonec vám nabídnou úrok, který může být mnohem vyšší.

Také je třeba opustit rozšířenou představu, že cena hypotéky = úroková sazba. Účet za hypotéku ve skutečnosti navyšují další poplatky – za znalecký posudek, vyřízení hypotéky, čerpání a správu úvěru, vedení běžného účtu a kreditní karty, za již zmíněné předčasné splacení i mimořádnou splátku. A promítá se zde také cena pojištění, které banka vyžaduje (nemovitosti, životní a proti neschopnosti splácet).

Sazbu hypotéky si orientačně vypočítáte v internetových hypotečních kalkulačkách. S osobními schůzkami se doporučuje začít v bance, která vede váš běžný účet, protože vám díky tomu mnohdy nabídne i výhodnou hypotéku.