Ing. Vlastimil Chvoštík, EFA

Nemovitosti dokázaly investorům za minulé desetiletí pěkně zhodnotit investované peníze a z pohledu do minulosti to vypadá, že by mohly být zajímavou investicí i do budoucna. U finančních investic je ze zákona nutné u každé nabídky zdůraznit, že minulé výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích. U nemovitostí se toto upozornění uvádět nemusí, ale s rizikovostí to je stejné. Pro zjednodušení uvádím, že pokud níže píšu o investici do nemovitosti, tak tím míním rezidenční nemovitost (tzn. určenou k bydlení).

Obecně jsou současné ceny nemovitostí vysoké a výnos z pronájmu nízký. Za posledních 10 let vzrostla cena nemovitostí o 100% (víte, že třeba ceny amerických akcií vzrostly o 400%?), výnos z nájmu ale za stejné období podle údajů společnosti RE/MAX vzrostl jen o 30%. Nyní je výnos z pronájmu na úrovni 2-3% ročně z ceny nemovitosti (a to nepočítáme náklady), proto aby byla nemovitost zajímavá jako investice, tak musí růst její cena. A to už není příliš jisté. Rizik je hodně, některé z nich uvádím níže.

Máte volné peníze a chcete je investovat. Uvažujete o koupi nemovitosti? Nemovitosti mohou být součástí každého investičního portfolia a proto i vy byste do nich mohli investovat, ale musí to mít také nějaká pravidla, jinak riskujete. Nemá smysl vymýšlet vymyšlené a proto navrhuji se inspirovat u zkušenějších investorů s mnohaletými zkušenostmi. U nich mají nemovitosti podíl na celkových investicích kolem 10%. Například zde je aktuální rozdělení investic (v roce 2021) nejbohatších lidí v Severní Americe:

Zdroj Statista.com

Inspiraci nabízí také velice oblíbené portfolio Nobelovy nadace:

Zdroj nbim.no

Z uvedených srovnání je jasné, že zkušení dlouhodobí investoři mají velice malý podíl investovaných prostředků uložených v nemovitostech.

Proč, když se na nich dalo tolik vydělat?
Investice do nemovitostí není nejvýnosnější, jsou s ní spojeny vysoké náklady, je časově náročná. Pokud dáte nemovitost ke správě někomu jinému, tak si tím ještě více snižujete výnos.

Z uvedeného bych tedy jako doporučení, zda investovat do nemovitostí nebo ne, dal jedno základní pravidlo. Investice do nemovitostí by měla být jen jednou částí vašeho investičního portfolia. Pokud máte 1 000 000 korun, tak si pořiďte třeba garáž za 200 000kč a zbytek investujte stejně jako ti, jejichž grafy jsou výše.

A proč nemít všechny své volné prostředky nebo dokonce i půjčené peníze jen v nemovitostech? Protože to je rizikové - každý správný investor je připraven na cokoliv a má investice diverzifikované. Důvod diverzifikace je jednoduchý - nikdy nevíte, co se s konkrétním trhem/aktivem stane, a proto musíte mít i jiná aktiva.
Pár rizik, která mě napadnou u nemovitostí:
- vyrostou výrazně sazby hypoték a na trh se dostane velké množství bytů,
- vedle vaší rekreační chaty si někdo postaví výletní restauraci s terasou a vybaví ji kvalitními reproduktory
- restauraci, kterou pronajímáte, zavřou kvůli pandemii/hluku/exekuci nájemce/
- sklad, který pronajímáte, vyhoří a pojišťovna vám bude krátit plnění, protože jste neměli revizi elektřiny
- ve vedlejším domě začnou provozovat sociální služby pro nepřizpůsobivé občany
Rizik může být nekonečně mnoho a proto je potřeba diverzifikovat, aby vás nějaká nenadálá událost nepřekvapila.

Podle mě výrazný růst cen nemovitostí v ČR už nedává smysl. Nemovitosti většinou (kromě vybraných krajů) mají z pronájmu nízký výnos. Při růstu ceny a omezeném růstu nájmů se výnos ještě snižuje. Aby byly nemovitosti atraktivnější, tak by musely růst nájmy, ale moc si nemyslím, že by byl prostor pro zvyšování nájmů. Nízkopříjmovým osobám rostou mzdy pomalu, vysokopříjmové si zase nemovitost raději koupí.

Jestli o koupi nemovitosti uvažujete a nejste si jistí, zda byste si jí měli pořídit, tak si spočítejte náklady, výnosy a můžeme výhodnost investice prodiskutovat spolu.

Mé obecné doporučení je: pokud nemovitost nemáte pro vlastní účely, ale jako investici na pronájem, tak jako zajímavá investice bude jedině tehdy, pokud bude kupní cena výrazně pod cenou tržní. A určitě hodnota investičních nemovitostí nemá přesáhnout polovinu hodnoty vašeho celého investičního portfolia.

Pro vaší představu, jak se vyvíjí realizované prodejní ceny bytů. Zdrojem grafu je Český statistický úřad: